Veel beleggers zullen de belofte van drie tot wel negen procent rendement per jaar niet hebben kunnen weerstaan. Doordat geld op de bank de laatste jaren zienderogen minder waard werd, won de categorie niet-beursgenoteerde beleggingen met een vast hoog rendement aan populariteit. Vooral vastgoedfondsen vonden gretig aftrek bij beleggers.

De twee drijvende krachten achter de voorgespiegelde relatief hoge rendementen van dit soort beleggingen: veel bankschulden aangaan en hopen dat vastgoedprijzen blijven stijgen.

Maar de opgelopen rente kan de fondsen hard raken als dit tot gevolg heeft dan bankafspraken worden geschonden, zo blijkt uit onze inventarisatie van dit soort beleggingen. De VEB dook in de proposities Rivierenburcht van Duinweide en Huurwoningen Nederland fonds III van Credit Linked Beheer. Deze aanbieders geven als een van de weinige aanbieders duidelijkheid over de gemaakte afspraken met de banken.

Op welke drie zaken moet een belegger letten?

Risico 1: hogere rente, extra aflossingsverplichting
De inleg van participanten in dit soort beleggingen wordt gebruikt om vastgoed te kopen (eigen vermogen). Maar veelal wordt het grootste deel van de vastgoedaankopen geleend bij de bank (vreemd vermogen). Het fonds maakt afspraken met de bank om ervoor te zorgen dat het krediet terugkomt en de rente betaald wordt.

De bank kan bijvoorbeeld allerlei extra voorwaarden stellen als de rente hard oploopt.

Zo heeft het Huurwoningen Nederland Fonds III bijvoorbeeld de afspraak gemaakt dat als een bepaalde rentegraadmeter de 3 procent overstijgt, het fonds maatregelen moet nemen om op termijn herfinanciering mogelijk te maken. Het meest voor de hand liggend is dan het snijden in het dividend. In de prospectus staat dit als volgt verwoord: “Het verlagen van het Dividend en de beschikbare middelen aan te wenden voor (vervroegde) aflossing van Financieringen en/of het versterken van de liquiditeitspositie.” Ook het verkopen van woningen kan tot de mogelijkheden behoren.

Toen het prospectus in november 2021 werd uitgegeven, bedroeg de rentegraadmeter nog minus 0,3 procent. Maar nu schommelt dit rentetarief tussen de 2 en 2,3 procent. Die gevaarlijke grens van 3 procent is dus een stuk dichterbij.

Risico 2: Hogere schuldgraad, gedwongen verkoop
De schuldgraad, in jargon loan-to-value (LTV) zet de omvang van de lening af tegen de waarde van het onderpand. Hoe hoger de LTV, hoe meer leningen zijn aangegaan om het vastgoed te financieren. Veelal mag de beleningsgraad niet hoger zijn dan 60 tot 70 procent. Bij 60 procent bevat het project anderhalf keer zoveel schuld als eigen vermogen. Bij 70 procent stijgt deze verhouding al naar 2,3.

Het risico: door de gestegen rente kan de waarde van het vastgoed dalen (value) waardoor de LTV omhoog schiet.

Wat er kan gebeuren als het fonds door de kritische grens van de schuldgraad schiet, laat het informatiememorandum van het project ‘Rivierburcht’ van Duinweide zien.

Dit project heeft een convenant waarbij hogere schulden steeds meer pijn gaan doen. Toen dit vastgoedfonds in september 2021 werd gestart, bedroeg de LTV 58 procent. Zolang dit percentage onder de 62,5 procent blijft, is er niets aan de hand.

Maar zodra 62,5 procent of meer van het fondsvermogen bestaat uit leningen, dan moeten alle huurinkomsten worden aangewend om bankschulden af te lossen. De uitkeringen aan participanten worden dan stopgezet. Enig rekenwerk laat zien dat het vastgoed met circa 7 procent moet dalen wil dit scenario waarheid worden.

Bank gaat vervelende eisen stellen als vastgoedwaarde daalt

Bij 65 procent is het fonds in gebreke. Dat betekent dat de bank kan eisen dat er vastgoed wordt verkocht. Het moge duidelijk zijn dat dit zeer onwenselijk is omdat het vastgoed hoogstwaarschijnlijk tegen lage prijzen de deur uit gaat.

Ook het Huurwoningen Nederland Fonds III kent een dergelijke getrapte structuur. Bij een LTV van 65 procent kunnen de uitkeringen voor een deel van het fonds worden stopgezet. Overkoepelend geldt een maximum toegestane LTV van 70 procent. Volgens de meest recente prognose van het fonds blijft de LTV onder de 60 procent.

Risico 3: Lagere huren vreten aan rendement
In een scenario van een recessie is niet ondenkbaar dat ook de huurinkomsten onder druk komen te staan. En dat is iets waar banken alert op zijn.

Rivierburcht kent bijvoorbeeld een zogenaamd net yield to debt-convenant. In normaal Nederlands gaat het hier om de afspraak dat de netto-huurinkomsten een minimaal niveau moeten hebben ten opzichte van de schulden.

Bij Rivierburcht lag dit percentage toen het fonds werd opgericht op 6,1 procent. Maar dalen de huren waardoor dit percentage (minder dan) 5,5 procent wordt, dan moeten alle inkomsten worden aangewend voor aflossingen.

Bij een daling van zo’n 10 procent van de huurinkomsten kan niet meer worden uitgekeerd aan de participanten tot het moment dat wel weer aan de afspraken wordt voldaan.